从2023年的静水流深ღ◈✿✿◈，到2024年的跌宕起伏ღ◈✿✿◈。轻资产模式的强大动力依旧ღ◈✿✿◈，新开业轻资产项目维持往年的高峰ღ◈✿✿◈；但随着管理方变更项目增多ღ◈✿✿◈，头部企业对轻资产项目的研判ღ◈✿✿◈、收益标准有了新的认知与定义ღ◈✿✿◈。

　　以2015年为开端ღ◈✿✿◈，商业地产轻资产行至已近10年ღ◈✿✿◈，每年新开业轻资产项目数ღ◈✿✿◈，从两位数升至三位数ღ◈✿✿◈，且近4年稳定在140个左右ღ◈✿✿◈，显示出轻资产模式的强大动力ღ◈✿✿◈。

　　一线城市轻资产项目数量占比稳中有升ღ◈✿✿◈，2024达到一个新高点ღ◈✿✿◈；二线ღ◈✿✿◈、强二线城市轻资产项目增量的绝对值和占比ღ◈✿✿◈，不断提高ღ◈✿✿◈；四五线年之后ღ◈✿✿◈，开始下降ღ◈✿✿◈，且在2024年继续下降ღ◈✿✿◈。

　　十年间ღ◈✿✿◈，民营企业参与的轻资产管理商业项目占比虽然略有波动ღ◈✿✿◈，但保持在50%以上ღ◈✿✿◈，且整体呈现波动上升态势ღ◈✿✿◈。这说明ღ◈✿✿◈，在较为零散的轻资产市场ღ◈✿✿◈，面对项目本身的复杂性ღ◈✿✿◈、非标程度ღ◈✿✿◈、商务条款的博弈ღ◈✿✿◈，民营企业更为灵活ღ◈✿✿◈、有效ღ◈✿✿◈、进取ღ◈✿✿◈。

　　据赢商研究中心统计ღ◈✿✿◈，若只算纯外拓项目ღ◈✿✿◈，2024年新开业轻资产项目数量最多的企业TOP5为珠海万达商管ღ◈✿✿◈、华润万象生活ღ◈✿✿◈、新城吾悦商业ღ◈✿✿◈、龙湖集团ღ◈✿✿◈、宝龙商业ღ◈✿✿◈，均为行业头部企业ღ◈✿✿◈。

　　值得注意的是ღ◈✿✿◈，去年新开业的140+个轻资产项目ღ◈✿✿◈，多数有“存量调改后再开业“标签ღ◈✿✿◈，这与行业趋势一致ღ◈✿✿◈。

　　当下购物中心行业的成熟度不断提升ღ◈✿✿◈，整体规模增量逐年在下降ღ◈✿✿◈，目前已降至5.68%增速区间ღ◈✿✿◈。每年新开业项目中ღ◈✿✿◈，存量调改后再开业项目的占比不断提高ღ◈✿✿◈。以2024年为例ღ◈✿✿◈，新项目中存量调改后再开业的占比为21.79%ღ◈✿✿◈。

　　此背景之下ღ◈✿✿◈，存量购物中心经营历史值得高度关注ღ◈✿✿◈。通常ღ◈✿✿◈，一个购物中心有3年培育期ღ◈✿✿◈、5年成长期ღ◈✿✿◈，8年以上成熟期ღ◈✿✿◈，为行业的普遍规律ღ◈✿✿◈。

　　2010年之前开业项目ღ◈✿✿◈，由于占领当地商业先机pp电子官网ღ◈✿✿◈，享受了很长的增长红利ღ◈✿✿◈，汰换通常是硬件老化或周边新开业项目带来竞争ღ◈✿✿◈，是正常经营周期中的项目更新ღ◈✿✿◈。

　　2010到2016年开业项目ღ◈✿✿◈，处于中国购物中心增量爆发期ღ◈✿✿◈，行业竞争加剧明显ღ◈✿✿◈。若商场经营到第5年还未能立住脚会遭遇淘汰ღ◈✿✿◈。

　　2017年后开业的项目ღ◈✿✿◈，试错机会更少ღ◈✿✿◈，更大经营的压力与轻资产模式被行业迅速接受后更多的离场机会ღ◈✿✿◈，在三年培育期结束即可能进行管理方的变更ღ◈✿✿◈。

　　综上不难看出ღ◈✿✿◈，通过轻资产模式让项目再焕新机ღ◈✿✿◈，是当前的主要经济动因ღ◈✿✿◈。而随着项目竞争加剧ღ◈✿✿◈，轻资产模式仍然有非常强大的后劲ღ◈✿✿◈。

　　在轻资产增量火热的另一面ღ◈✿✿◈，是一大批项目变更管理方的现实ღ◈✿✿◈。据赢商研究中心不完全统计ღ◈✿✿◈，2024年ღ◈✿✿◈，超过50个项目变更管理方ღ◈✿✿◈，其中头部商管企业项目占比约50%ღ◈✿✿◈。

　　2024年ღ◈✿✿◈，珠海万达商管开业数量达到25个ღ◈✿✿◈，全部为第三方轻资产项目（即并非由大连万达商管集团委托管理）ღ◈✿✿◈，其中6个为在营存量改造后开业项目ღ◈✿✿◈，占比达24.00%ღ◈✿✿◈。另外ღ◈✿✿◈，武汉汉街万达广场为拆除后再建的新项目百家乐破解方法ღ◈✿✿◈。

　　万达是商业地产轻资产战略模式的发起者ღ◈✿✿◈、最坚定的执行者ღ◈✿✿◈，从2015年开始即向轻资产转型ღ◈✿✿◈。2023年其开业项目中ღ◈✿✿◈，仍有少数是由大连万达商管委托给珠海万达商管进行管理的ღ◈✿✿◈，而至2024年则已经全部为第三方轻资产项目pp电子官网ღ◈✿✿◈。

　　纵观上述项目变更管理方ღ◈✿✿◈，背后原因有业主方主动提出自行运营ღ◈✿✿◈，也有项目收益低于预期终止合作ღ◈✿✿◈。但这些项目存在几个共性特点ღ◈✿✿◈：

　　另值得一提的是ღ◈✿✿◈，以上终止合作的项目ღ◈✿✿◈，多数是珠海万达商管在2018-2019年间获取ღ◈✿✿◈，2021年前后开业ღ◈✿✿◈，在2021年一年内就开出了55个项目ღ◈✿✿◈。在较为激进的投拓氛围中ღ◈✿✿◈，许多项目的先天条件不足ღ◈✿✿◈，终止合作可能只是时间问题ღ◈✿✿◈。

　　管理方变更百家乐破解方法ღ◈✿✿◈，多数是基于几个原因ღ◈✿✿◈：1ღ◈✿✿◈、物业本身有硬伤ღ◈✿✿◈，同时面临激烈的竞争ღ◈✿✿◈；2ღ◈✿✿◈、轻资产模式也在不断成熟过程中ღ◈✿✿◈，过去几年市场变化较大ღ◈✿✿◈，运营企业主动调整标准ღ◈✿✿◈；3ღ◈✿✿◈、业主方熟悉了管理体系ღ◈✿✿◈，希望自主运营ღ◈✿✿◈。

　　2024上半年ღ◈✿✿◈，石家庄长安吾悦广场的招牌拆除ღ◈✿✿◈，更名为东尚年轻力中心ღ◈✿✿◈。从公开资料可见ღ◈✿✿◈，项目总建筑面积5.88万㎡ღ◈✿✿◈，商业建筑面积4.88万㎡ღ◈✿✿◈。

　　这是一个几经流转ღ◈✿✿◈、命途多舛的项目ღ◈✿✿◈。身处河北省石家庄市长安区中山东路——石家庄城区的第一商业大道ღ◈✿✿◈，5公里范围内已开业31个商业项目ღ◈✿✿◈，其中有8个全市客流排名前十的项目ღ◈✿✿◈，商业密度高ღ◈✿✿◈、氛围浓ღ◈✿✿◈。

　　2008年10月1日ღ◈✿✿◈，东尚MALL正式开门营业ღ◈✿✿◈，打出了“时尚玩乐”主题ღ◈✿✿◈。两年后ღ◈✿✿◈，北国商城股份有限公司接手ღ◈✿✿◈，新定位省会首家时尚主题APM购物中心（全天候夜店购物商场）ღ◈✿✿◈。

　　2011年9月17日ღ◈✿✿◈，北国东尚MALL开业ღ◈✿✿◈，带来了河北首家优衣库ღ◈✿✿◈。之后两年多时间里ღ◈✿✿◈，其周边万达广场ღ◈✿✿◈、乐汇城ღ◈✿✿◈、勒泰中心等多家购物中心相继开业ღ◈✿✿◈，竞争日趋激烈ღ◈✿✿◈。2017年9月16日ღ◈✿✿◈，北人集团与中国衣恋集团联手ღ◈✿✿◈，北国东尚MALL摇身一变为北国优客城市奥莱ღ◈✿✿◈。

　　2019年6月30日ღ◈✿✿◈，北国优客城市奥莱又升级为北国城市奥莱全球商品购物中心ღ◈✿✿◈。但东尚的转折起伏命运并没有结束ღ◈✿✿◈，北国退出后彻底失去了“招牌”ღ◈✿✿◈，不得不做起了“网红直播广场”ღ◈✿✿◈。直至2022年ღ◈✿✿◈，新城吾悦通过轻资产首进石家庄ღ◈✿✿◈，东尚MALL最终成了石家庄长安吾悦广场ღ◈✿✿◈。

　　从运营数据来看ღ◈✿✿◈，新城吾悦接手运营后ღ◈✿✿◈，项目客流得到了很大的提升ღ◈✿✿◈。但据调研ღ◈✿✿◈，由于未达到双方预期ღ◈✿✿◈，最终结束合作ღ◈✿✿◈。

　　对此ღ◈✿✿◈，此前石家庄一个大型商场运营负责人表示ღ◈✿✿◈，吾悦广场的定位很新奇百家乐破解方法ღ◈✿✿◈，潮玩ღ◈✿✿◈、亚文化这些东西在石家庄商业综合体生态中还不多见ღ◈✿✿◈，这是优势ღ◈✿✿◈，但要想发展好ღ◈✿✿◈，交通直达性和优质配套物业服务也必须加以优化ღ◈✿✿◈。

　　项城ღ◈✿✿◈，是河南省周口市代管的县级市ღ◈✿✿◈，截至2023年末常住人口为92.69万人ღ◈✿✿◈。当地商业业态较为传统ღ◈✿✿◈，有项城商业城和德银广场等项目ღ◈✿✿◈。

　　2019年8月12日ღ◈✿✿◈，恒太商业与河南省项城市恒大微购电商产业园恒大国际商城项目正式签约ღ◈✿✿◈。经过两年多筹备ღ◈✿✿◈，2022年1月23日ღ◈✿✿◈，项城恒太城开业运营ღ◈✿✿◈，项城传统的商业格局被打破ღ◈✿✿◈。作为项城首座城市级购物中心ღ◈✿✿◈，项城恒太城成是当地体量最大ღ◈✿✿◈，业态最全ღ◈✿✿◈、品类最为丰富的商业综合体ღ◈✿✿◈，引入了永辉超市ღ◈✿✿◈、麦当劳ღ◈✿✿◈、横店影院ღ◈✿✿◈、项府宴ღ◈✿✿◈、Zaraspaceღ◈✿✿◈、C&Aღ◈✿✿◈、名创优品ღ◈✿✿◈、苹果APRღ◈✿✿◈、精灵岛儿童乐园ღ◈✿✿◈、奇妙之城电玩城ღ◈✿✿◈、九田家烤肉ღ◈✿✿◈、半天妖烤鱼ღ◈✿✿◈、韩风源自助餐厅ღ◈✿✿◈、白石深夜食堂ღ◈✿✿◈、Coco奶茶等知名品牌ღ◈✿✿◈，其中不少是城市首店ღ◈✿✿◈。

　　在2023年5月ღ◈✿✿◈，商场贴出公告显示ღ◈✿✿◈，“吾悦广场进驻项城ღ◈✿✿◈，本商场从2023年6月1日起ღ◈✿✿◈，全面进入180天的升级改造”ღ◈✿✿◈。不过pp电子官网ღ◈✿✿◈，项城吾悦广场并未如期开业ღ◈✿✿◈。据了解ღ◈✿✿◈，其时ღ◈✿✿◈，吾悦商业对于轻资产项目标准调整ღ◈✿✿◈，经重新评估ღ◈✿✿◈，该项目不符合标准ღ◈✿✿◈。

　　河南是万达布局非常强势的省份ღ◈✿✿◈，自2009年首入河南开出洛阳涧西万达广场后ღ◈✿✿◈，万达郑州城市公司以每年约1.5座新场的速度在河南扩张ღ◈✿✿◈，在2025年底将覆盖河南16个城市ღ◈✿✿◈，开出28个项目ღ◈✿✿◈。其中郑州二七万达广场ღ◈✿✿◈、郑州中原万达广场ღ◈✿✿◈、洛阳涧西万达广场ღ◈✿✿◈、安阳文峰万达广场ღ◈✿✿◈、周口文昌万达广场等在万达体系内ღ◈✿✿◈、河省全省商业项目中ღ◈✿✿◈，都属于标杆场ღ◈✿✿◈。

　　近年珠海万达商管在轻资产上仍然进取ღ◈✿✿◈，并且在相对低线级城市有明显优势百家乐破解方法ღ◈✿✿◈，加之河南是其重点布局省份ღ◈✿✿◈，接手做项城万达广场并不让人意外ღ◈✿✿◈。但管理方多次更换ღ◈✿✿◈，说明项目本身存在区位pp电子官网ღ◈✿✿◈、交通等多重硬伤ღ◈✿✿◈。

　　如果在相对低线级的城市ღ◈✿✿◈，因为当地有计划开店的品牌商数量相对有限ღ◈✿✿◈，对多次流转的项目会非常谨慎ღ◈✿✿◈。这样的项目也是当前轻资产市场上较难啃的硬骨头ღ◈✿✿◈，要么被业主方接管ღ◈✿✿◈，要么被更强招商力和运营力的运营商接管ღ◈✿✿◈，否则难以成功翻身ღ◈✿✿◈。

　　从行业大势到具体案例ღ◈✿✿◈，复盘2024的轻资产图谱后ღ◈✿✿◈，最终回到开头之问:管理方变更意味着轻资产模式的退潮吗？对此ღ◈✿✿◈，赢商研究中心认为ღ◈✿✿◈，不是退潮ღ◈✿✿◈，而是处于一个重新博弈期ღ◈✿✿◈。

　　据赢商大数据统计ღ◈✿✿◈，2020-2022年是商业轻资产签约项目数最多的年份ღ◈✿✿◈，每年数量达100以上（含集团托管pp电子官网ღ◈✿✿◈，即非完全第三方）ღ◈✿✿◈。特别是2021年ღ◈✿✿◈，在经济预期全面向好的情况下ღ◈✿✿◈，轻资产的热度快速上升ღ◈✿✿◈，拓展规模明显ღ◈✿✿◈。

　　因此ღ◈✿✿◈，2021年ღ◈✿✿◈、2022年的轻资产合同在2024年ღ◈✿✿◈、2025年迎来租金跳增期ღ◈✿✿◈，头部企业多数采取第二ღ◈✿✿◈、第三ღ◈✿✿◈、第四年租金跳增的方式ღ◈✿✿◈，整个行业面临着博弈的重要关口ღ◈✿✿◈。

　　据调研ღ◈✿✿◈，在实际经营中ღ◈✿✿◈，业主方与管理方并不优先采取退管这样极端的“一拍两散”方式ღ◈✿✿◈，而是会更改商务条款的方式继续合作ღ◈✿✿◈。

　　在更改商务条款的时候ღ◈✿✿◈，管理方优先换成承担更小风险的模式——如有固定租金的商务条款ღ◈✿✿◈，换成委托管理模式ღ◈✿✿◈、净收益分成ღ◈✿✿◈、直接谈降租ღ◈✿✿◈。目前ღ◈✿✿◈，更改商务条款与直接退管ღ◈✿✿◈，占比大概是5ღ◈✿✿◈：1ღ◈✿✿◈。

　　在进行项目退管（商管企业退出本项目的运营ღ◈✿✿◈，由其他运营企业接管）谈判时ღ◈✿✿◈，原因主要是业绩上的亏损ღ◈✿✿◈，或者预期亏损ღ◈✿✿◈。如目前项目仍有利润ღ◈✿✿◈，但在迎来租金跳增期后即亏损ღ◈✿✿◈，业主方不接受商务条款更改ღ◈✿✿◈，在考虑退出成本后ღ◈✿✿◈，双方解约ღ◈✿✿◈。

　　但在实践当中ღ◈✿✿◈，有些项目即使未亏损亦考虑退出ღ◈✿✿◈，主要情况是ღ◈✿✿◈，整体经营一般ღ◈✿✿◈，NOI较低ღ◈✿✿◈，利润在100-200万区间ღ◈✿✿◈，但需要捆绑品牌资源很多ღ◈✿✿◈，商管企业考虑管理半径等主动收缩ღ◈✿✿◈，将有限的资源用于提升比较明显的项目上ღ◈✿✿◈。

　　不同的商管企业有不同的优势产品线ღ◈✿✿◈、地域ღ◈✿✿◈。所以结束合作/更换新的管理方ღ◈✿✿◈，更多是主动选择ღ◈✿✿◈、优化项目后的深思熟虑ღ◈✿✿◈。

　　在之前的行情中ღ◈✿✿◈，商管企业能够带来明显的赋能ღ◈✿✿◈，但在当前的经营环境中ღ◈✿✿◈，招商资源越来越稀缺ღ◈✿✿◈，特别是主次力店招调租金不断下降（超市业态掉铺明显ღ◈✿✿◈，缩减租赁面积ღ◈✿✿◈，提出降租）ღ◈✿✿◈，商管企业的赋能边际效应减弱ღ◈✿✿◈。

　　而业主方经历多年教育ღ◈✿✿◈，已经有灵活的应对ღ◈✿✿◈，他们通常先与专业商管公司合作ღ◈✿✿◈，大概5年左右时间熟悉运营体系ღ◈✿✿◈，形成了知识ღ◈✿✿◈、经验积累ღ◈✿✿◈，再自组团队百家乐破解方法ღ◈✿✿◈。

　　展望未来轻资产行业ღ◈✿✿◈，线下经营主体仍将不断更新ღ◈✿✿◈，但经历了2020-2022大规模的拓展与2024年博弈后ღ◈✿✿◈，2025仍在博弈期ღ◈✿✿◈，管理方变更项目数量仍然较多ღ◈✿✿◈，但到2026ღ◈✿✿◈、2027年ღ◈✿✿◈，随着行业的更加成熟ღ◈✿✿◈、商务条款的重新厘定ღ◈✿✿◈，轻资产会迎来一个新的平衡期ღ◈✿✿◈。pp电子游戏ღ◈✿✿◈！营业许可pp电子在线官网ღ◈✿✿◈！电子加工ღ◈✿✿◈，pp电子中国官方网站ღ◈✿✿◈。